Vermieter und Mieter können im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter die Gartenpflege übernehmen soll. Wozu der Mieter verpflichtet ist und worauf Sie als Vermieter bei einer solchen Vereinbarung achten sollten, erfahren Sie im folgenden Blogartikel.
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Übernahme der Gartenpflege durch den Mieter
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter zur Gartenpflege verpflichtet ist, kann nach der Rechtsprechung ohne nähere Bestimmung im Mietvertrag nur das allgemein Übliche verlangt werden. Dies sind nach einer viel zitierten Rechtsprechung des OLG Düsseldorf (Az. I-10 U 70/04) aus dem Jahre 2004 nur einfache Pflegearbeiten, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, zum Beispiel Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernen von Laub.
Im oben genannten Urteil heißt es dabei wörtlich:
Weitere Gartenarbeiten müssen vereinbart werden
Sollen darüber hinausgehende Arbeiten geschuldet werden, sind diese konkret im Mietvertrag zu vereinbaren.
Das ist auch deshalb wichtig, weil der unbestimmte Rechtsbegriff “einfache Pflegearbeiten” im Alltag zwischen Vermieter und Mieter zu Unklarheiten führen kann. Sie sollten also neben der Vereinbarung der Tätigkeit der Gartenpflege an sich auch darauf achten, dass im Mietvertrag genau geregelt ist, wie, wann und wo die Arbeiten auszuführen sind.
Gartengestaltung kann nicht vorgegeben werden
Dem Vermieter steht kein sog. Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung zu. Das Landgericht Köln führt im Urteil vom 21.10.2010 (Az. 1 S 119/09) aus:
Der Vermieter kann also nicht vorgeben, welche Pflanzen einzusetzen und zu auszugraben sind oder wann Unkraut entfernt werden muss. Der Mieter kann bei vereinbarter Gartennutzung und -pflege einen weiten Gestaltungsspielraum verwirklichen.
Nach dem vorbenannten Urteil ist die Grenze jedoch an der Stelle zu ziehen, an der eine Gartenpflege vollständig unterlassen würde.
Sträucher und Bäume dürfen in vielen Fällen nur mit Zustimmung des Vermieters entfernt werden
Pflanzt der Vermieter oder auch der Mieter selbst Sträucher und Bäume im Garten, werden diese in der Regel sog. wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, falls sie nicht offensichtlich nur einem vorübergehenden Zweck dienen.
Wenn der Mieter der Mieter die Anpflanzung entfernen will, muss er in diesen Fällen den Vermieter zuvor um Erlaubnis fragen.
Das Landgericht Detmold erläutert hierzu in seinem Urteil vom 26.03.2014 (Az. 10 S 218/12):
Was tun, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Gartenpflege nicht nachkommt?
Allgemein handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters zur Übernahme der Gartenarbeiten um eine sog. vertragliche Leistungspflicht. Kommt der Mieter nach Vereinbarung im Mietvertrag seiner Verpflichtung zur Gartenpflege nicht nach, ist er vom Vermieter unter Setzung einer angemessenen Frist zur Durchführung der vertraglichen Leistungen unter konkreter Angabe, was verlangt wird, aufzufordern, die Arbeiten durchzuführen.
Gleichzeitig ist dem Mieter anzudrohen, dass bei ergebnislosem Ablauf der Frist eine Ersatzvornahme auf seine Kosten durchgeführt wird. Erst dann wandelt sich der vertragliche Leistungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, der gegebenenfalls auch gerichtlich geltend gemacht werden könnte.
Einseitige Reduzierung der Gartenfläche durch Vermieter?
Mitvermietet ist in vielen Mietverträge beispielsweise „1 Garten“. Mit dieser Formulierung ist allerdings keinerlei Einschränkung verbunden, so dass die gesamte zur Verfügung stehende Gartenfläche als Teil der Mietsache angesehen muss.
Sie können daher einseitig die Gartenfläche nicht reduzieren, sondern müssten eine entsprechende einvernehmliche Vereinbarung mit dem Mieter treffen. Anderenfalls würde der Mieter wegen einem Mietmangel mindern können und hätte gegen Sie darüber hinaus einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes an der gesamten Gartenfläche.
Ist der Garten also an eine oder mehrere Parteien vermietet, darf ihn auch der Vermieter selbst nicht mehr benutzen; es sein denn, er hat einen entsprechenden Vorbehalt zum Mitgebrauch vereinbart.
- Tipp: Sie sind sich nicht sicher, welche Gartenpflegearbeiten Ihr Mieter übernehmen muss? Dann kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten (als Mitglied des VermieterVerein e.V. kostenfrei)