Mietendeckel in Berlin – Das müssen Vermieter jetzt wissen

• Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist die Nettokaltmiete gemeint.
• Es gilt ein Stopp für die Mietpreise mit dem Stichtag 18.06.2019. Als Vermieter dürfen Sie dann keine Miete mehr verlangen, die über dem damaligen vereinbarten Preis liegt.
• Wenn die Wohnung am Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet war oder zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Wechsel des Mieters stattfand, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren.
• Wenn Wohnraum nach dem Inkrafttreten des Gesetzes wiedervermietet wird, ist es unzulässig, eine höhere als die eingefrorene Miete zu verlangen.
• § 5 gilt erst neun Monate nach Inkrafttreten und enthält einen Verweis auf eine Mietentabelle mit Miethöchstpreisen, die für alle Wohnungen, jedoch differenziert nach Alter und Ausstattung gelten. In Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen ist ein Zuschlag von 10 Prozent zulässig.
• Allerdings: Sie müssen die Miete erst dann senken, wenn Ihre aktuelle Miete die Werte der Tabelle um mehr als 20 Prozent übersteigt.
• Nach Art. 4 Abs. 1 S. 2 MietenWoG Bln dürfen Sie ab dem 23.11.2020 gemäß Art. 1 § 11 Abs. 1 Nr. 4 iVm. §§ 5 ff. MietenWoG Bln in Bestandsmietverhältnissen keine überhöhte Miete (iSv. § 5 (20% nach Wohnlage über Mietentabelle, ggf. Zuschlag für moderne Ausstattung oder Modernisierung)) entgegennehmen oder fordern.
• Sie haben als Vermieter unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes (also bis zum 23.04.2020) sowie vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen, § 6 Abs. 4 S. 1, 2
• Sie haben als Vermieter unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages sowie jederzeit auf Verlangen der Mieterseite oder des zuständigen Bezirksamts die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete mitzuteilen, § 3 Abs. 1 S. 4
• Für Bestandsmietverhältnisse ist, von der Mitteilungspflicht nach § 6 Abs. 4 MietenWoG Bln (bis 23.04.2020 der maßgeblichen Umstände) abgesehen, im MietenWoG Bln kein Mieteranschreiben zur “2. Stufe”  verpflichtend geregelt. Weitere Auskunftspflichten setzen in Bestandsmietverhältnissen ein Verlangen der Mieter oder Behörden voraus.
• Mieter können freiwillig höhere Mieten zahlen. Die Entgegennahme durch Sie als Vermieter dürfte aber dennoch eine Ordnungswidrigkeit darstellen.
• Der Mietspiegel 2019 hat weiterhin Bestand. Anwendbar ist er im Wesentlichen auf die vom Mietendeckel ausgenommenen Neubau-Wohnungen ab 2014.

Im Folgenden haben wir Ihnen die wichtigsten Regelungen aus dem Gesetz zitiert:

Für welche Mietsache gilt der Mietendeckel?

§ 1 legt den Anwendungsbereich fest:

Dieses Gesetz gilt für Wohnraum mit Ausnahme

1. von Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,
2. von Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt,
3. von Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde,
4. von Wohnraum in einem Wohnheim und
5. von Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.

Mietendeckel in Berlin – Wie ist die zulässige Miethöhe beschränkt?

§ 3 regelt den Mietenstopp wie folgt:

(1) Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen ist es verboten, eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Ist vertraglich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist eine Überschreitung der zu diesem Stichtag geschuldeten Miete nicht zulässig. War der Wohnraum zum Stichtag nicht vermietet, ist die Miete zum Ende der letzten Vermietung vor dem Stichtag maßgebend. Mängelbedingte Mietminderungen bleiben außer Betracht. Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter oder des zuständigen Bezirksamtes die zum Stichtag oder in den Fällen des Satzes 3 die zum Ende der letzten Vermietung vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich oder elektronisch mitzuteilen.

(2) Wird der Wohnraum nach dem Stichtag erstmalig vermietet, ist es verboten, für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete zu vereinbaren oder zu fordern, welche die sich aus den §§ 5 und 6 ergebenden Mietobergrenzen überschreitet.

(3) Wird der Wohnraum nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wiedervermietet, ist es unbeschadet des Absatzes 1 verboten, für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete zu vereinbaren oder zu fordern, welche die sich aus den §§ 5 und 6 ergebenden Mietobergrenzen überschreitet. Beträgt die nach Absatz 1 zulässige Miete weniger als 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich und weist die Wohnung eine moderne Ausstattung nach § 5 Absatz 3 auf, darf die Miete bei Wiedervermietung um 1 Euro, höchstens jedoch auf 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöht werden.

(4) Die durch Absatz 1 festgeschriebenen Höchstwerte erhöhen sich ab dem 1. Januar 2022 jährlich um den Prozentsatz der seit dem Stichtag eingetretenen Inflation, höchstens um 1,3 Prozent, soweit die Mietobergrenzen nach den §§ 5 und 6 hierdurch nicht überschritten werden. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung legt den maßgeblichen Betrag durch Rechtsverordnung fest.

(5) Miete im Sinne dieses Gesetzes ist die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände.

§ 4 regelt ergänzt den Mietenstopp des § 3 für die Fälle, in denen der Wohnraum zum Stichtag nicht vermietet oder nach dem Stichtag erstmalig vermietet wird:

Wird Wohnraum nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wieder ver-mietet oder wird Wohnraum, der zuvor noch nie als Wohnraum vermietet war, erstmalig vermietet, ist unbeschadet der Regelungen des § 3 für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete verboten, welche die Mietobergrenzen überschreitet, die sich aus den §§ 6 und 7 ergeben.

Mietendeckel in Berlin – Kappung überhöhter Mieten

Nach § 5 können überhöhte Mieten behördlich abgesenkt werden:

(1) Eine überhöhte Miete im Sinne dieses Gesetzes ist verboten. Eine Miete ist überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 6 oder 7 Absatz 1 um mehr als 20 Prozent überschreitet und nicht nach § 8 genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohn-lagen 0,28 Euro und bei mittleren Wohnlangen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.

(2) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung überwacht die Einhaltung des Verbots nach Absatz 1. Sie kann von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die insoweit zur Durchset-zung erforderlich sind.

(3) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, die Wohnlagezuordnung durch Rechtsverordnung festzusetzen.

§ 6 Mietentabelle

Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete ergeben sich in Abhängigkeit von der Wohnfläche einer Wohnung nach Maßgabe der folgenden Tabelle:

(2) Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen erhöht sich die Mietobergrenze nach Absatz 1 um einen Zuschlag von zehn Prozent.

(3) Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze nach Absatz 1 um 1 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist: 1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, 2. Einbauküche, 3. hochwertige Sanitärausstattung, 4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, 5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).

(4) Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen.

(5) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, die Tabelle in Absatz 1 nach Ablauf von jeweils zwei Jahren nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes zum Zwecke der Anpassung an die allgemeine Reallohnentwicklung im Land Berlin durch Rechtsverordnung fortzuschreiben.

§ 7 Miete nach Modernisierung

(1) Erhöhen Vermieterinnen und Vermieter nach Inkrafttreten dieses Gesetzes nach durchgeführter Modernisierung

1. aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung,
2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
3. zur Nutzung erneuerbarer Energien,
4. zur energetischen Fenstererneuerung,
5. zum Heizanlagenaustausch,
6. zum Aufzugsanbau oder
7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau

die Miete, so ist dies der Investitionsbank Berlin elektronisch oder schriftlich anzuzeigen. Im Fall von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von Satz 1 erhöht sich die zulässige Miete gemäß § 3 und § 6 um nicht mehr als 1 Euro pro Quadratmeter. Auch im Falle mehrfacher Modernisierung im Geltungszeitraum dieses Gesetzes darf sich die nach diesem Gesetz zulässige Miete insgesamt dadurch um nicht mehr als 1 Euro pro Quadratmeter erhöhen.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Modernisierungsmaßnahmen, die zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt sind. Die Mieterhöhung ist ab Inkrafttreten des Gesetzes zulässig, wenn die Anzeige innerhalb von drei Monaten nach diesem Zeitpunkt erfolgt.

§ 8 Härtefälle

(1) Die Investitionsbank Berlin kann zur Vermeidung einer un-billigen Härte auf Grund dieses Gesetzes auf Antrag der Vermiete-rinnen und Vermieter für das laufende Mietverhältnis sowie alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine höhere als die nach den §§ 3 bis 6 zulässige Miete genehmigen, soweit dies aus Gründen, die nicht im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter liegen, erforderlich ist. Im Verantwortungsbereich der Vermieterin-nen und Vermieter können dabei zum Beispiel liegen: Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außer-halb des Marktüblichen, Ertragserwartungen, denen auch unabhän-gig von diesem Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen, Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.

(2) Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die Beibehaltung der nach den §§ 3 bis 6 zulässigen Miete auf Dauer zu Ver-lusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen. Eine Wirtschaftseinheit ist eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen.

(3) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung die für einen Härtefall maßgeblichen Kriterien näher zu bestimmen.