Wandschimmel vermeiden durch richtiges Heizen und Lüften – Das sollten Vermieter wissen

Ist der Mieter erst einmal eingezogen, hat der Vermieter faktisch keine Kontrolle mehr darüber, wie der Mieter in der Wohnung heizt und lüftet. Doch gerade das richtige Heizen und Lüften von Wohnraum ist wichtig, um feuchte Wände und Wandschimmel in der Wohnung zu verhindern. Was Vermieter wissen und beachten sollten.

Feuchte Wände und Schimmel in der Wohnung – Kein Spaß für alle Beteiligten

Hat sich Schimmel an der Wand gebildet, ist es bereits zu spät. Feuchte Wände und Schimmelpilz in Wohnraum sind für alle Beteiligten keine schöne Angelegenheit. Neben der gesundheitlichen Gefahr und der Beseitigung des Schimmelpilzes durch einen Fachmann stellt sich Vermietern oft die Frage, wer für den Schaden aufkommen muss.

Schimmelpilze geben Sporen an die Luft ab, die an anderer Stelle neue Schimmelpilze bilden können. Diese können insbesondere bei abwehrgeschwächten Menschen zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen wie Allergien führen.

Das Problem – Feuchtigkeit in Wohnräumen

Feuchtigkeit wird im Wohnraum zwangsläufig erzeugt: durch Baden, Duschen, Wäschewaschen, Kochen, Schwitzen, sogar durchs Atmen und durch Topfpflanzen. Und Schimmel entsteht insbesondere dann, wenn es feucht ist.

Im Winter kann sich Schimmel dabei meist einfacher bilden, denn zu dieser Jahreszeit befindet sich grundsätzlich mehr Feuchtigkeit in Wohnräumen. Gleichzeitig kann die Außenluft weniger Wasser tragen als im Sommer. Eine Luftfeuchtigkeit von 70 Prozent reicht für Schimmelsporen aus, um anzuwachsen. Auch an kalten Tagen muss daher gelüftet werden.

In den warmen Jahreszeiten nimmt die Luft hingegen mehr Feuchtigkeit auf, weil sie nicht wasserdampfgesättigt ist.

In Wohnraum bildet sich schnell Feuchtigkeit

Lüften in Wohnraum – So geht es richtig

Doch wie lüftet man im Wohnraum nun richtig, um feuchte Wände und Schimmel zu vermeiden? Vielfach wird davon ausgegangen, dass eine Dauerlüftung mit Kippstellung die beste Art ist, Wohnraum zu lüften. Tatsächlich ist das aber genau falsch, denn eine Dauerlüftung der Wohnung führt dazu, dass der Raum stark auskühlt, besonders im Bereich um das Fenster herum. Dort besteht dann die Gefahr von Feuchteschäden mit Schimmelpilzbildung.

Sinn des Lüftens ist in erster Linie, die Feuchtigkeit herauszubringen. Dazu sollten die Fenster für kurze Zeit weit geöffnet werden, am besten mit Querlüftung durch alle Räume, damit Zugluft entsteht. Während der Lüftung sollte außerdem der Temperaturregler der Heizung herunter gestellt werden. In ca. 10 – 20 Minuten ist dann die im Raum befindliche Luft durch kühlere Luft von außen ersetzt. Jetzt sollten die Fenster wieder geschlossen werden.

Anders ist es beim Kochen, hier wird Dampf erzeugt, der sofort aus der Wohnung herausgelassen werden sollte.

Sind Wände bereits feucht, sollten die Möbel (Schränke, Polstermöbel etc.) von den Wänden abgerückt werden (ca. 10 – 20 cm), damit die Zugluft an der Wand vorbeistreichen kann.

Gelüftet werden sollte der Wohnraum, indem die Fenster jeweils für kurze Zeit weit geöffnet werden

Richtig heizen in Wohnraum – So geht es

Nach dem Lüften muss die kühle Luft im Wohnraum/ im Zimmer wieder aufgeheizt werden. Durch die erhöhte Temperatur saugt die Luft die Feuchtigkeit aus der Wand. Nach drei bis vier Stunden hat sich die Luft wieder mit Wasserdampf vollgesogen. Die Lüftung sollte also mindestens zweimal am Tag erfolgen.

Die Räume, die sich an der Nordseite einer Wohnung befinden, kühlen im Winter besonders stark aus. Hier sollte darauf geachtet werden, dass diese Räume etwas stärker beheizt werden als die Zimmer in Richtung Süden. Im besten Fall sollten sich in der Wohnung die Temperaturen von Raum zu Raum so gering wie möglich voneinander unterscheiden.

Von Schimmelbefall betroffen können übrigens auch moderne Bauten sein, denn heutzutage wird wesentlich  luftdichter gebaut.

Meist braucht man gar nicht so hohe Temperaturen, um sich wohl zu fühlen. Das Umweltbundesamt empfiehlt für das Schlafzimmer 17 Grad und für die Küche, in der durch das Kochen ohnehin Wärme produziert wird, 18 Grad. Eine um jeweils einen Grad höhere Temperatur bedeutet eine durchschnittliche Steigerung der Heizkosten um 6 Prozent.

Schimmel in der Wohnung: Was kann der Vermieter bei Fehlverhalten des Mieters tun?

Sofern der Schimmel bereits aufgetreten ist, stellt sich immer die Frage, ob dieser durch die Bausubstanz oder das Verhalten des Mieters verursacht wurde (s. Anmerkungen weiter unten).

Ist ein Fehlverhalten des Mieters gegeben, sollte das Fehlverhalten schriftlich abgemahnt und Unterlassung sowie Beseitigung gefordert werden. Sollte der Mieter dem nicht nachkommen, kann ggf. gekündigt werden.

Schimmel in der Wohnung: Wer haftet für die Kosten der Beseitigung?

Ist der Schimmel aber dann erst einmal in der Wohnung, stellt sich für Vermieter natürlich die Frage, wer für die Kosten der Beseitigung haftet.

Wegen des vorhandenen Mangels kommt zunächst ein Anspruch des Mieters auf Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB in Betracht. Darin heißt es:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.“

Zwar hat der Vermieter einen Mangel unabhängig von seinem Verschulden zu beseitigen. Dies ergibt sich aus dem Anspruch des Mieters auf Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ 

Ein kleiner Schimmelfleck kann beispielsweise zu einer Minderung in Höhe von 10 Prozent der Bruttomiete berechtigen.

Eine Minderung durch den Mieter ist aber ausgeschlossen, wenn der Mangel durch den Mieter selbst verursacht wurde oder seinem Risikobereich zuzuordnen ist. Dies gilt auch für die Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters, wenn die Beschädigung auf einem Verschulden des Mieters beruht, weil der Mieter in diesem Fall den Schaden ersetzen muss.

Es kommt also darauf an, wer für die Entstehung des Schimmels verantwortlich ist. Es existiert keine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zum Heizen. Allerdings dürfen Mieter durch ihr Heiz- und/oder Lüftungsverhalten keine Schäden in der Wohnung verursachen. Die ständige Rechtsprechung zur Aufklärung der Ursache von Feuchtigkeitsschäden lautet wie folgt:

Es ist aber zu beachten, dass es zu Lasten des Vermieters geht, wenn die Ursache für den Feuchtigkeitsschaden nicht aufzuklären ist.

Merkblatt: “Richtig Heizen und Lüften” als Anlage zum Mietvertrag

Es empfiehlt sich für Sie als Vermieter, ein Merkblatt zum richtigen Heizen und Lüften dem Mietvertrag als Anlage beizufügen. Ist der Mieter erst einmal eingezogen, haben Sie als Vermieter keine Möglichkeit mehr, die Heiz- und Lüftmodalitäten des Mieters zu überprüfen. Wichtig ist es daher, den Mieter darüber zu unterrichten, wie dieser den Wohnraum richtig heizt und lüftet.

Für einen späteren Rechtsstreit kann ein solches Merkblatt relevant werden, denn hat der Vermieter bewiesen, dass er beziehungsweise die Bausubstanz nicht ursächlich ist, muss der Mieter beweisen, dass er richtig geheizt und gelüftet hat. Damit der Mieter hier nicht bloß auf Pflichten, die der Rechtsverkehr allgemein an das Heizen und Lüften stellt, beschränkt ist, lässt sich so im Mietvertrag das vertragsgemäße Verhalten konkretisieren, beispielsweise über das Merkblatt als Anlage.

Der VermieterVerein e.V. stellt Ihnen hierfür gerne ein Muster für ein solches Merkblatt zur Verfügung (hier geht es zum Download – für Mitglieder kostenfrei).